学法规，析实例，剖析租赁案例

　　我司于2014年11月受司法委托拍卖嘉定区某带租约房产，经过对标的实地勘查和资料收集分析，发现存在以下问题；该标的存在先抵押，后出租的实质性问题。标的已于2008年2月就抵押给某银行，却未经银行同意在四年后的2012年9月签订了出租合约。意向竞买人质疑该租约的合法性。另一重要瑕疵是该房产10年的租赁期，租金已全部抵充其欠款，由于标的在十年内无租金收益，严重地影响该标的的拍卖。如何厘清该标的的多层法律关系，去伪存真做好一步工作的基础，成为亟待解决的问题。

　正当我们在寻找破解途径时，获悉了市高院颁发的《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》中有就以上案例所存在的类似问题的阐述：（一）经审查认为，签订租赁协议和占有房屋均发生在担保物权或者其它 优先受偿权设立之前的，执行法院应当裁定案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现。（二）经审查认为，签订租赁协议和占有房屋均发生执行法院查封之前但签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权或者其他优先受让权设立之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议，依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。根据以上的法律规定结合本案例所具有的特征，通过分析研讨使经办人员明白了签订租赁协议、占有房屋与担保物权以及法院查封之间的法律关系，找到了处理解决所存在问题的途径。在之后的与执行法院和经办法官的请示沟通中，使问题得到了妥善的处理。

转载自《长江拍卖报》2015年第5期